国交省「リースバックガイドライン」公表―令和8年10月1日施行に向け宅建業者が押さえるべき実務上の注意点

国土交通省不動産・建設経済局不動産業課は、令和8年7月、「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」を公表しました。本ガイドラインは令和8年10月1日から施行されます。

近年、全国の消費生活センター等に寄せられるリースバック取引に関する相談件数が増加傾向にあります。取引内容への理解不足や将来の居住継続に関する認識の相違からトラブルへ発展する事例が多発していることを受け、不適切な取引を防止し、宅地建物取引業法（以下「法」という。）の適用関係を明確化する目的で本ガイドラインが策定されました。

本コラムでは、不動産業者の皆様が実務上押さえておくべきガイドラインの要点と、コンプライアンス上の留意点について解説します。

1. ガイドラインの対象となる取引

本ガイドラインの対象は、相手方等の居住の用に供されている宅地建物の売買とその賃貸借が契約関係として不可分一体となっており、かつ、売買の買主が宅建業者であるもの、または宅建業者が売買を媒介・代理する取引です。

売買契約と賃貸借契約の締結時期がずれている場合や、買主と貸主が異なる場合であっても、売買後も引き続き居住することを目的とする取引であれば本ガイドラインの対象となります。

2. 宅地建物取引業法の適用と実務上の注意点

リースバック取引においては、売買契約の媒介・代理等を行う宅建業者に対し、法の各規定が明確に適用されます。

(1) 第31条関係（業務処理の原則）

宅建業者は取引関係者に対し、信義を旨とし誠実に業務を行う義務を負います（法第31条第1項）。重要事項の故意の不告知は法第47条第1号違反となりますが、過失によって告知しなかった場合であっても法第31条第1項違反と判断されるおそれがあります。

(2) 第47条関係（事実不告知等の禁止）

法第47条第1号ニは、相手方等の判断に重要な影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げない行為（事実不告知）を禁止しています。
リースバック取引は売買と賃貸借が不可分一体であるため、売買条件だけでなく「賃貸借に関する条件」も相手方等の判断に重大な影響を及ぼす事項と整理されました。

具体的に、以下の事項について故意に告げないことや事実と異なる説明を行うことは禁止されます。

・売買に関する事項 代金以外に授受される金銭の額および目的、契約解除に関する事項、損害賠償額の予定または違約金に関する事項、買戻し特約の有無および内容など。
・賃貸借に関する事項 当事者の表示、物件の表示、引渡時期、契約解除に関する事項、損害賠償額の予定または違約金、不可抗力による損害負担、借賃額および支払時期・方法、借賃以外の金銭の授受、契約期間および更新の有無、定期建物賃貸借（借地借家法第38条第1項）や高齢者居住安定確保法第52条第1項に基づく賃貸借である旨、利用制限、敷金等の精算、管理委託先、公課負担の定め、第三者への物件譲渡可能性と賃貸借への影響、修繕費用の負担区分など。

これらに違反した場合、指示処分、業務停止命令、免許取消しなどの行政処分の対象となるほか、法第79条の2および第80条の規定により拘禁刑や罰金刑などの刑罰が科されるリスクがあります。

(3) 第47条の2関係（禁止行為）

契約締結の勧誘にあたり、以下の行為も禁じられています。

・利益が生じることが確実であると誤解させる断定的判断の提供
・判断に必要な時間を与えることを正当な理由なく拒む行為
・事前に商号・名称や勧誘目的を告げない勧誘
・契約締結しない意思を表示した者に対する継続勧誘
・迷惑な時間帯の電話・訪問や長時間勧誘による困惑行為
・威迫行為、預り金の返還拒否、手付解除の不当な拒絶・妨害

これらも同様に行政処分の対象となります。

3. 望ましい対応（望ましい事項）

義務的な禁止事項の遵守にとどまらず、トラブル予防の観点から以下の対応を行うことが望ましいとされています。

・売買価額および借賃の額の算定根拠に関する説明
・売却代金と毎月の借賃等との関係についての説明（例：売却代金が賃料の何ヶ月分に相当するか等の具体的な算出提示）
・誤解や説明漏れを防ぐため、告知事項を明記した書面を交付すること

4. 宅建業者が講ずべきトラブル防止策

令和8年10月1日のガイドライン施行に向け、事業者としては単に重要事項説明書や契約書を作成するだけでなく、賃貸借条件を含めた丁寧な情報提供体制を整備することが不可欠です。特に高齢の売主が相手方となるケースも多いため、十分な検討時間を与えることや、説明内容の記録・書面化を徹底することが、将来の法的トラブルや行政処分リスクを回避する鍵となります。

取引スキームの精査や説明用書面のリーガルチェックなど、実務上の対応にご不安がある場合は当事務所までご相談ください。

弁護士　永井誠一郎